De markt als pion in het spel van vastgoedontwikkelaars

U kent ongetwijfeld die inmiddels oude les uit de wereld van de projectontwikkelaars. Ik vernam het lang geleden van de ontwikkelaar van een deel van Soho in Manhattan, New York City. Het gebied was een bende maar het had potentie als hip urban district, zeker gezien de vooruitzichten op de stedelijke vastgoedmarkt. Hij gaf de panden in het gebied voor niks in gebruik aan allerlei kunstenaars. Binnen een paar jaar wilde iedereen hier zitten: in lofts, galerieën, horeca en ga zo maar door. De prijzen van het vastgoed schoten omhoog. De kunstenaars kregen daarop nieuwe ruimtes aangeboden aan de andere kant van de East River in Brooklyn en Queens en daar herhaalde de ontwikkelaar dezelfde truc. De kunstenaars als ‘trailblazers’, als pioniers van stedelijke vernieuwing, die trouwens meestal voor de happy few is bedoeld – maar dat terzijde.

Overheid wil controle

Iets soortgelijks doet zich voor met de markt in de stad. Ook dit is een fenomeen waar publieke en private partijen graag de hand op leggen, uit welbegrepen eigenbelang. Peter Mörtenböck en Helge Mooshammer (uit Wenen) hebben er een boek over gepubliceerd: ‘Informal marketplaces, experiments with urban reconfiguration’ (een uitgave van Nai010 Publishers). Uitgever en auteurs lanceerden het onlangs voor het Nederlandse publiek in Pakhuis de Zwijger in Amsterdam.

Het boek gaat voor een belangrijk deel over de formalisering van de open lucht-markt via allerlei controlemechanismen van de overheid. En dat leidt ertoe dat het fenomeen markt als het ware wordt ingekapseld door het systeem, overgenomen wordt of naar andere locaties verplaatst of zelfs gesloten. De auteurs, eigenlijk de redacteuren, schreven er een lang essay over. Daarna maken we kennis met 12 casestudies all over the world van de hand van diverse auteurs.

Uit dat overzicht blijkt dat het neoliberalisme vrijwel overal met dezelfde mechanismen de markt als sociaal cultureel verschijnsel onder controle wil krijgen. Bij de lancering van het boek in Amsterdam waren lokale vertegenwoordigers van het marktwezen maar ook een wetenschapper uitgenodigd voor commentaar. Ze spraken unisono in hun klaagzang richting de gemeentelijke overheid. Steeds meer regels, steeds meer flauwe handhaving (boa’s ja) die de sfeer en de aantrekkelijkheid van de markt aan het verpesten zijn.

Einde van fenomeen

En ja, dat ontwikkelingsmechanisme dat in Soho werd gebruikt zie je in een variant erop ook terug in ‘Informal marketplaces’. Een case study in de categorie ‘relocation’ (een van de vier) illustreert dat. Een markt in de stad Ahmedabad in India die er als sinds de 15de eeuw was, stond in het begin van deze eeuw op te dure grond. En toen de grond steeds heter werd als gevolg van de opleving van de Indiase economie en die van de steden, was dat ook het einde van een fenomeen dat eeuwenlang lage inkomensgroepen van de stad had bediend. Ook hier liet de aanwezigheid van de markt, in onze tijd, zien dat het gebied te interessant was geworden voor de vastgoedsector. Het liep hier trouwens niet helemaal slecht af want in dit geval werd een nieuwe plek gevonden. Maar duidelijk is wel dat de sfeer van weleer en vooral het informele karakter ervan ook verdwenen was.
De markt wordt ingekapseld in de formele economie van de stad. In deze case study, de auteurs hebben er nog twee in deze categorie (in Haïti en Angola), wordt ook duidelijk hoe de regelgeving onverbiddelijk toeslaat maar ook hoe het aanbod op de markt aan het veranderen is (minder tweedehands, meer goedkope nieuwe waar, meer neppers, meestal uit China). Er is kennelijk ook sprake van een interne dynamiek. Een herkenbaar beeld, ook in Amsterdam zo bleek bij de presentatie van het boek.

Het kan slechter aflopen. Drie casestudies in de categorie ‘forced closure’ (Moskou, Bangkok en Buenos Aires) laten zien dat wanneer de markt wordt gezien als een bedreiging van de gevestigde orde, deze er dan soms ook helemaal aan gaat. Dat was het geval met de Saphan Lek-markt in Bangkok. Ironisch genoeg kreeg deze markt na de ‘renovatie’ in 2021 een prijs van de UN Habitat-organisatie. Bij nadere bestudering was daar een geforceerde sluiting in 2015 aan vooraf gegaan en kwam er iets heel anders voor in de plaats dan daarvoor.
Naast nogal wat andere factoren lijkt de belangrijkste reden te zijn geweest dat het militaire regime af wilde van de Chinezen, de meeste markthandelaren. ‘Nation building’, met andere woorden de behoefte om er beter op te staan als natie in de wereld, was een prioriteit van het regime en de Chinezen stonden dat in de weg. Net als in andere Aziatische landen buiten China is men niet dol op Chinezen. In Thailand werd er zelfs gesproken over ‘the Jews of the East’. In feite is deze markt in Bangkok eigenlijk ‘gezuiverd’ van de handelaren die daarvoor het gezicht van de markt bepaalden.

Marxisme in Barcelona

Dit boek is met 12 casestudies een uitgebreide geschiedenis van markten, heel vaak sterk verbonden met de geschiedenis van steden en soms ook van landen. Vaak geanalyseerd langs de denklijnen van ene Karl Marx en ook Castells. Niks mis mee maar het leidt vaak tot een nogal abstract taalgebruik en soms wat geforceerde verklaringen voor dingen die misschien iets minder ‘schuldig’ zijn. Zo wordt de overkapping van de nieuwe markt in Barcelona, die aan de binnenkant voorzien is van spiegels, geheel in marxistische termen geduid. Deze casestudy wordt door de redacteuren tot de categorie ‘improvement’ gerekend.

De ‘Encants Vell’, zo heet de markt, bestaat al sinds de dertiende eeuw in Barcelona en heeft in de eeuwen daarna op allerlei plekken gefunctioneerd. De markt kreeg een impuls met de Olympische Spelen in 1992, bleek toen prima te passen in de plannen van de stad om meer toerisme aan te trekken. Inmiddels is deze markt ‘geformaliseerd’, in de termen van de auteurs, en die term klopt zeker. Een overdekte markt met ruimte voor winkels op vaste plekken, met standjes en ook een deel met open plekken waar de handelswaar op de grond kan worden uitgestald. Compleet gereguleerd.

Kassa

We doen er nog één, nu in de categorie ‘appropriation’ (toe-eigening). Drie studies hier: Bosnië, New York City en Thailand. Het wordt New York. En hier zijn we terug bij wat ik hiervoor vermelde over de gebiedsaanpak in Soho. In New York is de markt in Brooklyn, de Brooklyn Flea, niet meer een (fysieke) markt alleen. Nee, het is een brand, een merk, het is een franchise company die als een soort reizende gentrificatiemachine stedelijke plekken van vastgoedwaarde voorziet, niet alleen in New York maar ook in andere steden langs de Oostkust.
Ontwikkelaars opgelet: Jared Kushner, de schoonzoon van conman Trump, ging met deze lui in zee in Philadelphia, regelde een markt en bouwde in de slipstream een appartementengebouw voor de happy few met 500 eenheden. Kassa! De ‘informele’ markt als verdienmodel.

In 2008 begonnen op een schoolplein Brooklyn, daarna zwervend door de stad maar uiteindelijk landde de Brooklyn Flea in het Dumbo-gebied aan de overkant van de East River, onder de Manhattan Bridge. Op uitnodiging van ja wie anders, de ontwikkelaar die eerst rijk was geworden van Soho en die aanpak in Dumbo nog even dunnetjes wilde overdoen. En met succes. En de stad hielp mee, met name in de periode dat Michael Bloomberg burgemeester was werd Brooklyn een ‘themepark for cultural capital’. Zo werd de markt in Brooklyn feitelijk een open air shopping mall. De markt als commercieel element in de stad en een hefboom voor de vastgoed industrie.

Kapitalistisch geweld

Ik moest onwillekeurig even denken aan de grote socioloog Max Weber met zijn kijk op de rationalisatie van onze beschaving. Hij schreef over de ‘onttovering van de wereld’ (voor de sociologen onder de lezers, de vergelijking gaat niet helemaal op, het gaat mij om de associatie). De magie van de informele markt van weleer met eerste levensbehoeften tegen lage prijzen en tweedehands waar verdwijnt langzamerhand onder het kapitalistisch geweld, zij wordt gerationaliseerd zou Weber zeggen. In die zin snap ik de marxistische referenties van de auteurs wel. Het kan nog gekker, ook de grote shopping malls hebben geleerd wat een markt kan doen. In het Parijse Lafayette kun je tegenwoordig tweedehands kleding kopen, jawel… Het is bijna hilarisch. Het verhaal over New York is misschien wel de meest tot onze verbeelding sprekende casuïstiek. Zo herkenbaar.

Ik ben deze bespreking begonnen in het 380 pagina’s tellende deel over de markten zelf en koos er vier van de 12. De redacteuren schreven een daaraan voorafgaande inleiding. Toen ik daaraan begon, besloot ik eerst maar snel naar de casestudies te gaan. Deze Weense wetenschappers maken het de lezer bepaald niet gemakkelijk. Het hele boek krijgt wat helderheid van taalgebruik betreft niet de schoonheidsprijs. Het ziet er overigens prachtig uit, met heel veel tekeningen, trefzekere illustraties en fotografie.

Laten we toch nog even kijken wat Mörtenböck en Mooshammer ons nog meer te vertellen hebben dan wat al eerder gememoreerd is. Hun inleiding heet ‘incorporating informality’ en dat is inderdaad de rode lijn in alle casestudies die daarna volgen: hoe het fenomeen markt wordt opgeslokt door macht en kapitaal. Ze werken al 20 jaar aan dit project en publiceerden eerder in 2015 een atlas met daarin 72 markten (ook een uitgave van Nai010). Ze zien in dit boek de populariteit van de markt in de stad toenemen. Het is een gewild instrument in de ‘urban restyling of public space’. De stedelijke overheid ziet te vaak ook een andere rol voor zichzelf weggelegd. Niet als spelverdeler maar als actieve speler in de stad. Citaat: “It also obfuscates the way in which cities themselves are becoming primary business actors …..” (p 12). De steden zitten er anders in. En niet alleen in Londen en Parijs en New York, ook elders zijn dit soort transformatieprocessen gaande.

Boodschap komt over

Slotvraag: wat moeten gebiedsontwikkelaars met dit boek? Wie heeft er tijd om ruim 400 pagina’s niet al te toegankelijke tekst door te nemen? Met een boek van 100 pagina’s komt de boodschap denk ik ook ruim over. Maar die boodschap is wel erg de moeite waard. De stedelijke markten verliezen hun informaliteit door overregulering vanuit de overheid maar ook omdat ze een pion zijn geworden in het vaak cynische spel van vastgoedontwikkelaars. Het zou dus vooral op het boekenplankje terecht moeten komen van de dames en heren die werkzaam zijn voor de grote steden en het beleid voor markten bepalen c.q. voorbereiden voor politieke besluitvorming. Gelet op de discussie in Pakhuis de Zwijger bij de boeklancering zou iets meer politieke aandacht wel op zijn plaats zijn. En verder lijkt het me ook een goed boek voor de wereld van de placemakers, de plaatsmakers die te vaak een tikkeltje te romantisch naar de stedelijke dynamiek kijken. Deze publicatie laat zien dat ook hier niet alles is wat het lijkt.